宏觀經(jīng)濟(jì)

從全國(guó)層面來(lái)看，二季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長(zhǎng)3.2%，整體經(jīng)濟(jì)動(dòng)能將進(jìn)一步提升，增幅轉(zhuǎn)正，明顯好于市場(chǎng)預(yù)期。分產(chǎn)業(yè)來(lái)看，第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)同比增長(zhǎng)3.3%、4.7%、1.9%。分行業(yè)來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)同比增長(zhǎng)4.1%，租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)同比下降8.0%。

從上海地區(qū)的固定資產(chǎn)投資來(lái)看，截止到5月份，固定資產(chǎn)投資總額比去年同期增長(zhǎng)2.9%。分領(lǐng)域看，工業(yè)投資增長(zhǎng)13.6%，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)3.5%，城市基礎(chǔ)設(shè)施投資下降6.2%；分產(chǎn)業(yè)看，第二產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)13.7%，第三產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)0.7%；從房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)來(lái)看，辦公樓投資額為57.05億元，同比增長(zhǎng)27.8%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資額為45.78億元，比去年同期增長(zhǎng)56.4%；分行業(yè)來(lái)看，租賃業(yè)、商務(wù)商務(wù)服務(wù)業(yè)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)分別下降69.4%、40.2%，軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)比去年同期增長(zhǎng)57.1%。國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇帶動(dòng)上海全市經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)明顯的回暖態(tài)勢(shì)。

從政策層面來(lái)看，上海相繼推出營(yíng)商環(huán)境改革3.0版方案、加強(qiáng)投資促進(jìn)32條、進(jìn)一步利用外資24條等舉措，相繼推出“五五購(gòu)物節(jié)”、“夜生活節(jié)”等來(lái)激發(fā)潛在需求，并推進(jìn)電商、實(shí)體融合實(shí)現(xiàn)雙贏發(fā)展方案。伴隨著疫情的消散和政府利好政策的推動(dòng)，寫字樓的租賃需求將會(huì)進(jìn)一步釋放。

供給與需求

受疫情影響，多個(gè)項(xiàng)目推遲入市，上半年上海市場(chǎng)至少錄得4個(gè)新增項(xiàng)目入市，包括靜安華寶中心、前灘東方廣場(chǎng)二期、盈凱文創(chuàng)廣場(chǎng)和上海金融街中心一期，將為市場(chǎng)帶來(lái)超過(guò)14萬(wàn)㎡的甲級(jí)寫字樓供應(yīng)。高力國(guó)際數(shù)據(jù)顯示，在市場(chǎng)供應(yīng)方面，預(yù)計(jì)2020年新增供應(yīng)或?qū)⑦_(dá)200萬(wàn)㎡。目前，上海辦公樓市場(chǎng)的供應(yīng)量維持高位。從寫字樓的銷售面積來(lái)看，二季度銷售面積為25.48萬(wàn)㎡，環(huán)比一季度增加37.09%，批準(zhǔn)上市面積為25.54萬(wàn)㎡，環(huán)比一季度增加52.48%。從辦公樓市場(chǎng)運(yùn)行情況來(lái)看，截止5月份，全市新開工面積為102.58萬(wàn)㎡，同比上漲13.24%；竣工面積為75.86萬(wàn)㎡，同比上漲2.69%。

圖：2018年1月～2020年05月上海辦公樓新開工和竣工情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)·寫字樓版

需求方面，世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，今年二季度上海寫字樓帶看量明顯增多，需求活躍度逐漸回暖，錄得凈吸納量72874㎡，環(huán)比增長(zhǎng)25%。隨著疫情逐步穩(wěn)定，租戶決策在不斷保守的同時(shí)也在不斷尋求更靈活的辦公方式，不少業(yè)主推出優(yōu)惠政策吸引租戶，預(yù)計(jì)租賃市場(chǎng)將繼續(xù)有利于租戶方，多數(shù)租戶選擇推遲擴(kuò)張或搬遷計(jì)劃改為續(xù)租。二季度租戶行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，批發(fā)和零售行業(yè)的租戶占比為32%，這也表明在多重利好政策帶動(dòng)下零售市場(chǎng)逐步回暖，另外，租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)、技術(shù)服務(wù)業(yè)占比分別為24%和17%。TMT和金融業(yè)仍引領(lǐng)需求增長(zhǎng)。

租金與空置

受疫情影響，租戶企業(yè)決策更加謹(jǐn)慎，租金持續(xù)走低。二季度，全市甲乙級(jí)寫字樓租金環(huán)比較一季度下跌2.78%，至4.2元/㎡·天。分商圈來(lái)看，截止2020年6月份，以南京西路、陸家嘴為代表的核心區(qū)域，租金分別為6.87元/㎡·天和5.87元/㎡·天；以前灘和大虹橋?yàn)榇淼男屡d商務(wù)區(qū)，租金分別為4.73元/㎡·天 和4.75元/㎡·天；而以產(chǎn)業(yè)園為主的張江、漕河涇平均租金維持在3.7元/㎡·天左右。

圖：2018年9月～2020年6月上海主要商圈甲乙級(jí)寫字樓租金走勢(shì)

數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)·寫字樓版

空置方面，受上海政策和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇回暖影響，上海寫字樓空置率小幅下降。中指數(shù)據(jù)寫字樓版監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至二季度末，上海全市寫字樓的空置率較去年年底下降6個(gè)百分點(diǎn)至8.03%。其中核心商圈虹橋的空置率較去年年底下降0.2個(gè)百分點(diǎn)至13.24%，以產(chǎn)業(yè)園為主的漕河涇商圈空置率較去年年底下降2個(gè)百分點(diǎn)至6.32%，這一方面由于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的寫字樓需求的韌性和穩(wěn)定性，另外也是得益于疫情期間園區(qū)全面貫徹、推行租金減免政策。

大宗交易

受全球疫情影響，外資買家放緩腳步，但是上海依然是投資者首選城市，二季度上海錄得10筆大宗交易，成交總額為177.59億元人民幣。上海銀行以48.54億元收購(gòu)了綠地外灘中心T2，TST以17.6億元收購(gòu)晶耀前灘T2，大地財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)30.85億元將中企濱江金融中心收入囊中，外資機(jī)構(gòu) 30.04 億元購(gòu)買長(zhǎng)城金融大廈，這也是今年目前為止外資機(jī)構(gòu)單體交易額最大的成交。從物業(yè)類型來(lái)看，在總交易額中寫字樓相關(guān)物業(yè)仍占據(jù)主流市場(chǎng)。從投資者類型來(lái)看，本地買家較為活躍，大部分為金融類公司，短期內(nèi)境外投資者的積極性受疫情影響比以往有所降低。預(yù)計(jì)隨著疫情的消散，外資將加碼重返上海。

圖：2020年二季度大宗交易物業(yè)類型（按筆數(shù)）

總結(jié)與展望

隨著上海經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)下半年寫字樓凈吸納量將逐步攀升，全市空置率逐步下行，租金水平或?qū)⒅沟胤€(wěn)。同時(shí)在長(zhǎng)三角一體化和臨港新區(qū)金融開放的大背景下，上海市政府相繼推出營(yíng)商環(huán)境改革3.0版方案、加強(qiáng)投資促進(jìn)32條、進(jìn)一步利用外資24條等舉措，激發(fā)內(nèi)外資企業(yè)需求，有望帶動(dòng)上海寫字樓市場(chǎng)去化逐漸回暖。